据悉，雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地。

4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。

据悉，雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地。原住民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。

而在新加坡这样的类似模式已有了先例。1959年的新加坡，200万人口中40%居住在贫民窟和窝棚内，大多数居民只能栖身在用木板和铁皮搭建的棚屋中，只有9%住房状况良好，但人均住房只有3.3平方米。极端恶劣的住房条件和安全状况，导致居住区内两次失火，烧死数十人。这迫使政府痛下决心，实行“居者有其屋”的计划，令居民从人口和居住集中的市中心向四面分散居住。

1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局负责组屋的建设和开发，隶属国家发展部。1964年2月政府开始推行“居者有其屋”的组屋计划(类似我国的“经济适用房”“保障房”)，但这一计划开始并不顺利。1968年，政府允许居民用公积金存款购买组屋，从此，组屋计划逐步得到实现。

组屋制度推行以来，到2011年10月底，合计建设了937048万套房产，出售组屋859726万套(占91.8%)，其中有48846万套用于租赁(5.2%)，其他工业和商业用产业28476万套(占3%)。如今新加坡82%(2011年3月，其中79%拥有自己组屋，3%租赁)的居民在公积金支付和政府津贴、银行贷款政策帮助下，拥有了自己的住房，其余18%的高收入阶层则居住在私人公寓或别墅。新加坡政府自豪地宣布，新加坡100%的家庭拥有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正实现。

新加坡不仅实现了100%家庭拥有自己的住房，也保持了住房、土地和其他房地产价格相对稳定，降低了生产企业和个体就业者的各种生活成本，而这反过来保障了新加坡的物价长期稳定，社会安定与和谐。新加坡组屋制度的成功，在于其有良好的制度设计和政策执行。

保障被征地人利益

政府征地的赔偿价不是官方确定价格，也不是预期溢价价格，而是征地前评估和确定的市场价，其确定的市场价，不会因其他因素而改变。这样，满足了拆迁或被征地人的利益。面对一些以预期溢价价格进行补偿的要求，政府认为这不合适。如果没有政府的征地和开发，这个土地未来不会增值，因此，土地未来增值的价格是政府投入带来的，而不是自动上涨的。

原则上，政府征地的价格都会略高于当地的平均市场价格，以补贴被征地人或被拆迁人，但也不会偏离市场价。政府认为，赔偿高了，没有获得赔偿的人不高兴，实际是拿这些人的钱来赔偿;赔偿低了，拆迁户就亏了。

对土地开发进行法律保障

根据法律，政府征用土地是权力，任何个人不能说“不”，不能讨价还价。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的标准根据项目来确定，比如公路、桥梁、组屋就是公共利益，私人公寓、别墅就不是公共利益。整块土地征用涉及很多户的利益，不用一户一户签约，而是根据多数人说了算的原则处理。建屋局与当地的居民委员会签合约，签了合约，拿了补贴，就得同意搬迁。不搬迁，则诉讼到法庭。如果过期不迁移，则罚款，罚款按天计算，可能超过补偿，或进入监狱。因此，新加坡的土地开发没有拆迁钉子户。

由于土地大部分国有，早期拿地比较多，补偿合理，故拆迁矛盾很少。

根据收入水平，建立不同标准的组屋

不管组屋售价多高，建屋局的一个原则就是要让所有人都买得起，只是组屋大小有所不同。目前，组屋中，主要以3房间-5房间为主，占80.3%(1960年-2011年10月的建筑数量)。不同收入水平，可以根据情况，分别购买不同面积的组屋。

据专家介绍，最近两年，因为物价上涨，1500新元月收入的家庭，月支出实际需要2000新元以上。月收入不足以买房，但一定要买，因为新加坡住房贷款有30年分期付款，每月的偿还额很低。购买了两房间和三房间的人虽然收入不足以购买住房，但通过租赁可以获得收入，以弥补收入的不足。

规划注重便利居民生活细节

城市规划本着节省人力、资源、土地的原则进行，要求做到让人们在生活的地方工作，在工作的地方生活。组屋到地铁、公交车站距离很近，一般建设有走廊，不超过300米，出门可以不带雨伞。

新加坡街道不见流动商贩，原因在于他们都被集中到邻里中心。每个摊位都在邻里中心政府提供的场地经营服务，每个邻里中心的人口达5000人，服务半径为350米-500米，非常便利。

组屋的建设过去是从市中心把居民发配到四面，远离中心;30年后，则在熟悉的组屋地建设新的组屋替代旧的组屋。新建设的组屋一般与原来的组屋隔一条马路，而且是先建设安置，后拆迁，以满足人老怀旧的心态，故很少有因新建、拆建而产生矛盾的，避免了很多问题。所有居民小区的规划都留有余地，给予再开发的置换之地。

组屋管理政策完善

所有组屋的出售、转售、租赁等，在建屋局都有登记和监管。

1、规定了购买组屋的资格，并进行严格审查

单身人士35岁以前不能直接购买组屋，只有结婚了的符合购买资格的夫妻才能购买组屋。一个家庭只能拥有一套组屋，因继承、赠与等原因获得的另外一套在规定的期限内必须出售。

2、规定了组屋的转售、出租条件

从建屋局购买的组屋必须实质性住满五年后才能出售，从市场购买未拿政府补贴的组屋则不受这些条件限制。如果五年内必须出售，就必须出售给政府。

组屋在购买后的五年内也可以租赁，但必须是业主与租赁人合住。正常情况下，不得完全出租，如果完全出租，政府将收回组屋。只有特殊情况下，许可在购买后的五年内完全出租，如家庭成员全部出国。违法出租的房屋将被强制收回。

3、高收入者不能参与组屋的购买，或从中牟利

不在组屋政策规定的收入水平范围内的高收入者，不能直接购买组屋;已经购买了私人公寓或别墅的家庭，也不能从二级市场购买组屋;已经购买了组屋的人，可以购买私人公寓。

4、非居民和永久公民不能直接购买组屋

新加坡是开放城市，外来居民多，目前520万人口中，非居民达到100多万。

因此，新加坡政府规定非居民和永久居民不能直接从建屋局那里购买政策性组屋，只能在二级市场购买或购买私人住宅。对于收入水平和身份的认定，建屋局有登记和备案，随时可以查询。

5、较低收入者可以租赁组屋

对于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果无力负担分期付款，则可以租赁组屋，租赁的月支付比。租赁组屋的面积分别为一房间(30平方米)和二房间(40平方米)，但只有21岁以上的新加坡公民且已经组建核心家庭的才能申请，单身人士在35岁以上。申请租赁组屋者，要求不拥有产业或不曾拥有产业。

6、有完善的售后管理

购买后的组屋，不可以做其他用途，若做其他用途，将以非市场价格强制收购。政府每五年左右将对组屋进行重新粉刷或维修。

符合第一次向政府购买组屋资格的申请人，政府也同时鼓励其从市场购买组屋，并给予5万元的补贴，但条件是五年内不能出售。若不拿补贴，三年内可以出售，涨价部分的好处也完全归个人。

政府鼓励以小换大，以新换旧。但一个家庭只能两次直接从政府手中购买组屋，第一套组屋在二级市场出售后，希望再次申请购买组屋的家庭，必须按照标准，交纳一定的市场溢价。目前，四房组屋出售后要交纳的资金为4万新元。

7、政府监管严格

政府对组屋的购买和交易实行严格的登记和资格审查制度，在二级市场买卖的双方，也必须相互审查是否符合交易资格。建屋局建立有完善的个人收入、住房审查系统。组屋拥有者可以在公开市场将组屋出售给符合条件的购房者，卖方和买方应申报给建屋发展局真正的出售价，不得有引起申报价格被虚夸或低估的任何补充协议或其他协议或安排。

根据《建屋发展法》，买家和卖家提供虚假信息给建屋发展局的，处罚六个月监禁或罚款，罚款最高可达5000新元。

参考新加坡的组屋模式，由政府监管，这个租赁市场将更为透明化，对消费者更加有保障。雄安将成为一个无限活力的年轻城市，成为一个万众聚集租赁型新都。

来源：房东东 (新加坡部分内容摘录来源：价值中国)