日前，中国连锁经营协会发布《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，报告指出，过去一年中国购物中心从“井喷式”发展阶段进入转型成长期，购物中心的数量和体量持续增加和扩大，问题也日益凸显，其中最为显著的是购物中心“同质化”现象日益严重，空置率逐年上升。为破除同质化，一方面，购物中心不断地调整业态，倡导体验消费的餐饮、娱乐休闲比例不断上调；另一方面，传统的购物中心开始纷纷触网，打造线上线下体验平台。

报告同时指出，伴随着城镇化的发展，二三线城市商业地产建设潮的兴起，开发商在二三线的投资比例不断上升，一些大型开发商已经进入三四线城市。

对于未来，中国商业地产之路究竟该走向何处？

中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲在接受赢商网记者专访时表示，未来一到两年内，大体量的商业地产项目集中投放市场，市场竞争将会更加激烈。商业地产行业将面临运营人才缺乏、商家品牌资源不足等各方面的挑战。对于一些购物中心而言，真正的挑战到了，考验运营能力的时刻到了。

武瑞玲表示，未来社区型购物中心将成为商业地产新的开发热点。在她看来，投建社区型购物中心，在面积上不能盲目贪大。中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短。在业态，社区购物中心应该定位为周边居民服务，业态组合、品牌组合、商品组合一定要适合社区消费者的需求，亲民、便利、功能性上更适合社区的生活。

餐饮品牌可不惧同质化

随着体验式消费的深入人心，2013年大部分已开业的商业项目都进行或多或少的业态调整。随之而来的休闲、娱乐等体验业态比例上升，购物中心是否会陷入另一种同质化灾区？

对此说法，武瑞玲觉得稍显有些偏激。她认为餐饮同质化的机率会小很多。各地饮食习惯不同，餐饮的差异化比较大，不能说扩大餐饮比例就会造成同质化。

在她看来，经济环境不佳导致消费者信心不足，电商对线下实体零售的冲击，购物中心局部过量导致竞争加剧，三重因素叠加导致购物中心零售聚客率下滑。为此，购物中心希望通过餐饮、娱乐、休闲业态吸引更多的客流。这样的调整对于中心商圈的购物中心没有问题，但并非是适合所有购物中心的尚方宝剑。

对于购物中心而言，除了在业态上做出相应调整，更应该在其他方面表现差异化和体验化。

武瑞玲对赢商网记者表示，体验不应该跟体验业态混为一谈，是两码事。在她看来，零售品牌不缺乏体验，如服饰品牌，门店陈设、品牌服务、服饰试穿等都是体验。零售商应该好好研究如何提供给消费者体验感，店铺陈列，环境营造或利用一些数字技术等，拉近与消费者的距离。

善用互联网思维

目前，很多的购物中心、零售品牌纷纷触网，或打造自己的电商平台，或进驻其他平台，似乎“不触网你就OUT了”。对于行业盲目效仿的举动，武瑞玲也表示了自己的担忧：不是所有的企业都有这个必要和这个能力去触网。

她认为，所有的企业都非常有必要用互联网思维去重新梳理自己的商业模式，电商只能是作为提高自己服务和营销能力的技术手段和途径。

商业零售线上线下融合的O2O模式成为新热门，如微信营销，微店模式、微信支付等。对于购物中心纷纷推出的020战略，武瑞玲表示，线上线下不一定非得同步，线上平台致力于营销活动开展和商家、消费者服务会更好，购物中心可将线上平台作为消费者大数据建设的信息途径。

零售商进军商业地产须考虑三大因素

对于目前众多的零售商如沃尔玛、天虹等开始介入商业地产的现象，武瑞玲表示看好，认为这是一种趋势。在她看来，大型零售商介入商业地产有几大优势，第一，零售商懂市场，懂消费者。第二，零售商有很多的品牌资源。如果说纯地产商和品牌商沟通的时候缺乏共同语言，那么零售商去做购物中心，某种意义上品牌商也是零售商，有共同的语言，占据着先天性优势。

武瑞玲强调，零售商进军商业地产虽然是行业趋势，但也要区别看待。首先，零售商具不具备运营大型购物中心或者商场的能力，其次掌握的品牌资源和人力资源是否与商业地产匹配，再次，资金是否足够。这些都需要慎重考虑。（赢商网 罗嘉欣）