地产人经常被标榜为「土豪行业」代言人，的确，全国不断攀升的房价、高大上的样板间、近几十亿的销售业绩、买地王等等，无一不给地产人打上了深深的“土豪”烙印。

我印象深刻的是第一次拜访旭辉林中董事长，他说了三遍：地产人是富二代，大手大脚，干不了公寓。而我，曾经也是一名地产人，现如今，是一名长租公寓的创业者。今天，咱们就一起聊聊到底地产人适不适合做长租公寓。

尴尬：玩大钱的做小事

很多长租公寓企业的核心团队来自开发商，所以也会积极寻求和开发商合作。过去一年，我接触了Top20中有意开展长租公寓的开发商，总体印象是观望、试验阶段，一般在有闲置房产的城市公司，由营销副总或者物业公司牵头做，大致的结果是这样的：产品定位拍脑袋，设计方案不定稿，产品高大上，投资回收期长，出租去化凭感觉，为什么会这样呢?

首先，分管领导非专职，他还要背负本职岗位的KPI，投入的精力极其有限，开发商的经理人一方面顾忌职业生涯，不一定破釜沉舟，另一方面会带着过往的职业习惯，不能清空重新上路，而作为曾经地产人的我，在坑里坑外折腾了三年，全身心投入公寓行业创业，天天琢磨、夜夜研究，还前赴后继地往坑里跳呢。

其次，下面具体工作人员虽然是专职，但没有相应的职业发展路径、绩效薪酬方案，完全凭热情，凭责任心，不持续。开发商是玩儿「大钱」的，相当于生产制造，公寓是服务业，都是一些琐碎、小钱的事情。同事都干着惊天动地的大事业，自己难免慌张和孤单。

第三，买房人基本30岁之后，而租房人基本是30岁之前，地产人不懂这些小伙伴。公寓获客基本全部在线上，开发商团队里面真正懂线上生态的几乎没有。

第四，公寓的产品设计和装修总体是做减法。加法是顺着人性做，容易些，减法是逆着人性做，没有一点「苦难」是做不到的，我们为此也付出了大量的时间、心血和金钱;更何况，再追求逼格的开发商氛围下，谁敢把产品做的很low呢，领导以为自己不懂专业呢!

第五，地产人习惯于一卖了之，成交思维。而公寓租出去，才是服务的刚刚开始，服务思维，转变是需要长期过程，不那么容易可以实现。

举个例子，我想和招保万金中的某一家(虽然现在这个说法OUT啦)抱个大腿，搞些业务合作，其高管是我商学院的同学，安排战略发展部和我沟通，我想合作有点儿高度嘛。聊完之后说，这事儿属于设计营销部负责，该部门同学听说我们毛坯三房，只需要四万多装修费就可以拎包入住，感觉我太能“忽悠”，就说这事儿可以找物业公司聊聊。

创业嘛，就是要皮厚和皮实，继续和物业公司领导汇报双方的战略协同性，这个领导听了后说：实际这事儿我们可以自己干，要不你搞个提案我看看吧。

结果到最后，就是没有结果，这是2015年初的事情。租购并举的新政出台后，要求开发商将自持10%-15%的公寓，使得开发商不得不用心思考未来的路。

一年半后的今天，开发商对公寓的热情高涨很多，但依然不在战略层面思考，最多算是战术的补充，如果作为开发业务的战略补充，快速去学习和推动业务展开和执行，想要跨过公寓里的「大坑小坑」，委托管理或是投资并购一家公寓创业公司，远比高薪挖能人来的更快、更实际;也许不远的将来开发商会补上这一课的。

2014年我开始做水滴公寓，自信满满的觉得这是一个很简单的活儿，不就是找到房子、装修房子、找到租客、租掉房子这么简单的事情;一路走来，发现做公寓其实是个苦活、累活、精细活，而且想找到能够懂线上获客，又懂线下运营的人才非常稀缺，如十年前房地产的项目总经理一样稀缺。

我们一路走来已在在选址、定位、成本控制、产品设计、去化策略、租务管理几个方面交学费，以集中式公寓为例，每套房子的学习成本不低于1万元。按照1万小时的定律，经理人需要三年半的学习时间，创业者需要两年的学习时间。我和我的团队经历从「0」到「1」的磨砺，在公寓行业中跌跌撞撞中成长，并实现了突破自我和转型成功才，所以常自诩是房地产公寓行业高复合型人。

优势：硬技能基本没问题

说了一大堆咱们地产人的「坏话」，估计地产人心里都添堵路!同学别急，继续往下看，最后的肯定是最重要。实际咱们地产人做公寓的优势也非常明显：

首先，不管是买房还是租房，都是解决居住需求，地产人对具有生活场景的居住研究，已经非常系统和深入。

其次，地产人有更多的资源和途径获得优质房源，毕竟房子是地产人造出来，掌握着制造的源头。

第三，公寓的设计管理、工程管理、招采管理对地产人来讲，太小儿科啦。

第四，地产的金融属性，培养了地产人对租房金融的创新能力，现在开发商都大举进军金融领域，地产人也有丰富的金融资源。在租房领域的供应链金融、消费金融的场景非常多，地产人轻车熟路。

归纳起来说，公寓领域需要的主要技能，除互联网营销外，地产人都很擅长，但难点在于机制体制、思维习惯。也就是说，硬技能基本没有问题，但软技能不足，这软技能都是一念之间的艰苦修行。

在经济下行、资本寒冬与房价飙升、地王频现的双重背景下，一个原本小众、不被关注的长租公寓市场，因房地产的供给侧改革和去库存，事关安居乐业和社会的长治久安，引起国家领导人和各级政府的高度重视。

信息化或者说互联网如何改变居住，房地产公寓行业的探索虽然刚刚开始，但行业格局已经在悄悄发生变化，房地产的价值链条逐步从生产制造向流通领域转移，即从开发商向租售商转移。

虽然地产人转型做公寓人，需要交学费、需要调整心态，但从日本和美国公寓发展历程来看，我依然看好地产人及地产商在公寓领域的主流影响力，甚至我认为，开发商是推动这个行业快速发展的主力军，并相信中国的EQR会出现在开发商阵营，成为其创新业务中的资产管理板块!

来源： 克而瑞咨询  作者： 冯玉光